3495
香陵住販
3495香陵住販

不動産業

スタンダード市場|規模区分なし|9月決算

https://www.koryo-j.co.jp/

主要な経営指標財務諸表四半期決算財務指標株主構成有価証券報告書決算短信セグメント情報株式保有

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香陵住販
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不動産業

スタンダード市場|規模区分なし|9月決算

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主要な経営指標財務諸表四半期決算財務指標株主構成有価証券報告書決算短信セグメント情報株式保有

インサイト要点 (2025年)

主力は「不動産流通事業」で、売上の 74.4% を占める
「不動産管理事業」は売上 25.6% で利益 52.7% を稼ぎ、収益効率が際立つ (差 +27.1pt)
「不動産流通事業」は売上 74.4% に対し利益寄与は 47.3% に留まる (差 -27.1pt)
利益率は「不動産管理事業」32.8% と「不動産流通事業」10.2% で 22.7pt の格差
「不動産流通事業」が直近 3 年平均 +9.9% で成長を牽引
セグメント合計の営業利益率は 16.0%

収益構造どのセグメントが稼いでいるか

収益マップ構成比 × 利益率（バブル: 資産規模）

右上ほど「収益エンジン」、左下ほど「縮小・低利益」候補。バブルが大きいほど投下資産が多い。

貢献度ギャップ売上構成比 vs 利益構成比

利益が売上を上回る = 収益効率セグメント。下回る = ボリューム偏重セグメント。

成長性どのセグメントが伸びているか

直近 3 年の売上 CAGR × 利益率（バブル:売上規模）

投資戦略どこに資本と人を投じているか

CapEx / 減価償却 / 従業員数。CapEx > 減価償却 = 拡張、CapEx < 減価償却 = 縮小（資本回収フェーズ）。

時系列の動き

最新のセグメントのみ表示

外部顧客への売上高

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	3,157 -	3,519 ↑ +11.5%	4,189 ↑ +19.1%	5,265 ↑ +25.7%	5,444 ↑ +3.4%	6,453 ↑ +18.5%	6,839 ↑ +6.0%	7,433 ↑ +8.7%	8,577 ↑ +15.4%
不動産管理事業	1,796 -	1,810 ↑ +0.8%	2,059 ↑ +13.8%	2,271 ↑ +10.3%	2,355 ↑ +3.7%	2,260 ↓ -4.0%	2,486 ↑ +10.0%	2,603 ↑ +4.7%	2,956 ↑ +13.6%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

3,157

3,519

↑ +11.5%

4,189

↑ +19.1%

5,265

↑ +25.7%

5,444

↑ +3.4%

6,453

↑ +18.5%

6,839

↑ +6.0%

7,433

↑ +8.7%

8,577

↑ +15.4%

不動産管理事業

1,796

1,810

↑ +0.8%

2,059

↑ +13.8%

2,271

↑ +10.3%

2,355

↑ +3.7%

2,260

↓ -4.0%

2,486

↑ +10.0%

2,603

↑ +4.7%

2,956

↑ +13.6%

セグメント間の内部売上高又は振替高

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	- -	- -	- -	- -	- -	- -	1 -	4 ↑ +227.4%	1 ↓ -72.0%
不動産管理事業	12 -	26 ↑ +119.7%	18 ↓ -29.7%	18 ↓ -1.1%	18 0.0%	18 0.0%	19 ↑ +6.2%	29 ↑ +51.7%	23 ↓ -21.1%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

↑ +227.4%

↓ -72.0%

不動産管理事業

↑ +119.7%

↓ -29.7%

↓ -1.1%

0.0%

↑ +6.2%

↑ +51.7%

↓ -21.1%

売上高

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	3,157 -	3,519 ↑ +11.5%	4,189 ↑ +19.1%	5,265 ↑ +25.7%	5,444 ↑ +3.4%	6,453 ↑ +18.5%	6,840 ↑ +6.0%	7,437 ↑ +8.7%	8,578 ↑ +15.3%
不動産管理事業	1,808 -	1,836 ↑ +1.6%	2,077 ↑ +13.2%	2,289 ↑ +10.2%	2,373 ↑ +3.7%	2,279 ↓ -4.0%	2,505 ↑ +9.9%	2,632 ↑ +5.1%	2,979 ↑ +13.2%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

3,157

3,519

↑ +11.5%

4,189

↑ +19.1%

5,265

↑ +25.7%

5,444

↑ +3.4%

6,453

↑ +18.5%

6,840

↑ +6.0%

7,437

↑ +8.7%

8,578

↑ +15.3%

不動産管理事業

1,808

1,836

↑ +1.6%

2,077

↑ +13.2%

2,289

↑ +10.2%

2,373

↑ +3.7%

2,279

↓ -4.0%

2,505

↑ +9.9%

2,632

↑ +5.1%

2,979

↑ +13.2%

営業利益又は営業損失（△）

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	444 -	400 ↓ -9.9%	484 ↑ +20.9%	536 ↑ +10.7%	496 ↓ -7.4%	693 ↑ +39.7%	698 ↑ +0.7%	770 ↑ +10.3%	871 ↑ +13.1%
不動産管理事業	440 -	570 ↑ +29.8%	635 ↑ +11.3%	645 ↑ +1.6%	751 ↑ +16.5%	767 ↑ +2.1%	805 ↑ +4.9%	975 ↑ +21.0%	971 ↓ -0.4%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

444

400

↓ -9.9%

484

↑ +20.9%

536

↑ +10.7%

496

↓ -7.4%

693

↑ +39.7%

698

↑ +0.7%

770

↑ +10.3%

871

↑ +13.1%

不動産管理事業

440

570

↑ +29.8%

635

↑ +11.3%

645

↑ +1.6%

751

↑ +16.5%

767

↑ +2.1%

805

↑ +4.9%

975

↑ +21.0%

971

↓ -0.4%

減価償却費

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	21 -	14 ↓ -32.1%	19 ↑ +35.3%	18 ↓ -7.3%	19 ↑ +6.4%	20 ↑ +4.9%	101 ↑ +412.0%	122 ↑ +20.4%	159 ↑ +30.3%
不動産管理事業	217 -	201 ↓ -7.6%	216 ↑ +7.8%	209 ↓ -3.5%	190 ↓ -9.0%	209 ↑ +10.1%	211 ↑ +1.2%	174 ↓ -17.7%	126 ↓ -27.6%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

↓ -32.1%

↑ +35.3%

↓ -7.3%

↑ +6.4%

↑ +4.9%

101

↑ +412.0%

122

↑ +20.4%

159

↑ +30.3%

不動産管理事業

217

201

↓ -7.6%

216

↑ +7.8%

209

↓ -3.5%

190

↓ -9.0%

209

↑ +10.1%

211

↑ +1.2%

174

↓ -17.7%

126

↓ -27.6%

減損損失

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	3 -	9 ↑ +160.9%	- -	- -	- -	- -	- -	25 -	- -
不動産管理事業	2 -	3 ↑ +88.2%	11 ↑ +238.4%	- -	14 -	3 ↓ -76.1%	4 ↑ +32.8%	90 ↑ +1905.4%	14 ↓ -84.3%
全社・消去	0 -	- -	- -	- -	11 -	- -	- -	- -	- -

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

↑ +160.9%

不動産管理事業

↑ +88.2%

↑ +238.4%

↓ -76.1%

↑ +32.8%

↑ +1905.4%

↓ -84.3%

全社・消去

従業員数

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	- -	- -	120 -	135 ↑ +12.5%	142 ↑ +5.2%	142 0.0%	143 ↑ +0.7%	143 0.0%	143 0.0%
不動産管理事業	- -	- -	64 -	66 ↑ +3.1%	45 ↓ -31.8%	52 ↑ +15.6%	57 ↑ +9.6%	56 ↓ -1.8%	61 ↑ +8.9%
全社（共通）	- -	- -	21 -	19 ↓ -9.5%	36 ↑ +89.5%	32 ↓ -11.1%	32 0.0%	37 ↑ +15.6%	36 ↓ -2.7%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

120

135

↑ +12.5%

142

↑ +5.2%

142

0.0%

143

↑ +0.7%

143

0.0%

143

0.0%

不動産管理事業

↑ +3.1%

↓ -31.8%

↑ +15.6%

↑ +9.6%

↓ -1.8%

↑ +8.9%

全社（共通）

↓ -9.5%

↑ +89.5%

↓ -11.1%

0.0%

↑ +15.6%

↓ -2.7%

平均臨時雇用人員

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	- -	- -	37 -	46 ↑ +24.3%	50 ↑ +8.7%	56 ↑ +12.0%	58 ↑ +3.6%	51 ↓ -12.1%	53 ↑ +3.9%
不動産管理事業	- -	- -	18 -	15 ↓ -16.7%	8 ↓ -46.7%	10 ↑ +25.0%	15 ↑ +50.0%	21 ↑ +40.0%	19 ↓ -9.5%
全社（共通）	- -	- -	6 -	8 ↑ +33.3%	19 ↑ +137.5%	16 ↓ -15.8%	13 ↓ -18.8%	12 ↓ -7.7%	12 0.0%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

↑ +24.3%

↑ +8.7%

↑ +12.0%

↑ +3.6%

↓ -12.1%

↑ +3.9%

不動産管理事業

↓ -16.7%

↓ -46.7%

↑ +25.0%

↑ +50.0%

↑ +40.0%

↓ -9.5%

全社（共通）

↑ +33.3%

↑ +137.5%

↓ -15.8%

↓ -18.8%

↓ -7.7%

0.0%

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インサイト要点 (2025年)

主力は「不動産流通事業」で、売上の 74.4% を占める
「不動産管理事業」は売上 25.6% で利益 52.7% を稼ぎ、収益効率が際立つ (差 +27.1pt)
「不動産流通事業」は売上 74.4% に対し利益寄与は 47.3% に留まる (差 -27.1pt)
利益率は「不動産管理事業」32.8% と「不動産流通事業」10.2% で 22.7pt の格差
「不動産流通事業」が直近 3 年平均 +9.9% で成長を牽引
セグメント合計の営業利益率は 16.0%

収益構造どのセグメントが稼いでいるか

収益マップ構成比 × 利益率（バブル: 資産規模）

右上ほど「収益エンジン」、左下ほど「縮小・低利益」候補。バブルが大きいほど投下資産が多い。

貢献度ギャップ売上構成比 vs 利益構成比

利益が売上を上回る = 収益効率セグメント。下回る = ボリューム偏重セグメント。

成長性どのセグメントが伸びているか

直近 3 年の売上 CAGR × 利益率（バブル:売上規模）

投資戦略どこに資本と人を投じているか

CapEx / 減価償却 / 従業員数。CapEx > 減価償却 = 拡張、CapEx < 減価償却 = 縮小（資本回収フェーズ）。

時系列の動き

最新のセグメントのみ表示

外部顧客への売上高

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	3,157 -	3,519 ↑ +11.5%	4,189 ↑ +19.1%	5,265 ↑ +25.7%	5,444 ↑ +3.4%	6,453 ↑ +18.5%	6,839 ↑ +6.0%	7,433 ↑ +8.7%	8,577 ↑ +15.4%
不動産管理事業	1,796 -	1,810 ↑ +0.8%	2,059 ↑ +13.8%	2,271 ↑ +10.3%	2,355 ↑ +3.7%	2,260 ↓ -4.0%	2,486 ↑ +10.0%	2,603 ↑ +4.7%	2,956 ↑ +13.6%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

3,157

3,519

↑ +11.5%

4,189

↑ +19.1%

5,265

↑ +25.7%

5,444

↑ +3.4%

6,453

↑ +18.5%

6,839

↑ +6.0%

7,433

↑ +8.7%

8,577

↑ +15.4%

不動産管理事業

1,796

1,810

↑ +0.8%

2,059

↑ +13.8%

2,271

↑ +10.3%

2,355

↑ +3.7%

2,260

↓ -4.0%

2,486

↑ +10.0%

2,603

↑ +4.7%

2,956

↑ +13.6%

セグメント間の内部売上高又は振替高

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	- -	- -	- -	- -	- -	- -	1 -	4 ↑ +227.4%	1 ↓ -72.0%
不動産管理事業	12 -	26 ↑ +119.7%	18 ↓ -29.7%	18 ↓ -1.1%	18 0.0%	18 0.0%	19 ↑ +6.2%	29 ↑ +51.7%	23 ↓ -21.1%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

↑ +227.4%

↓ -72.0%

不動産管理事業

↑ +119.7%

↓ -29.7%

↓ -1.1%

0.0%

↑ +6.2%

↑ +51.7%

↓ -21.1%

売上高

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	3,157 -	3,519 ↑ +11.5%	4,189 ↑ +19.1%	5,265 ↑ +25.7%	5,444 ↑ +3.4%	6,453 ↑ +18.5%	6,840 ↑ +6.0%	7,437 ↑ +8.7%	8,578 ↑ +15.3%
不動産管理事業	1,808 -	1,836 ↑ +1.6%	2,077 ↑ +13.2%	2,289 ↑ +10.2%	2,373 ↑ +3.7%	2,279 ↓ -4.0%	2,505 ↑ +9.9%	2,632 ↑ +5.1%	2,979 ↑ +13.2%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

3,157

3,519

↑ +11.5%

4,189

↑ +19.1%

5,265

↑ +25.7%

5,444

↑ +3.4%

6,453

↑ +18.5%

6,840

↑ +6.0%

7,437

↑ +8.7%

8,578

↑ +15.3%

不動産管理事業

1,808

1,836

↑ +1.6%

2,077

↑ +13.2%

2,289

↑ +10.2%

2,373

↑ +3.7%

2,279

↓ -4.0%

2,505

↑ +9.9%

2,632

↑ +5.1%

2,979

↑ +13.2%

営業利益又は営業損失（△）

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	444 -	400 ↓ -9.9%	484 ↑ +20.9%	536 ↑ +10.7%	496 ↓ -7.4%	693 ↑ +39.7%	698 ↑ +0.7%	770 ↑ +10.3%	871 ↑ +13.1%
不動産管理事業	440 -	570 ↑ +29.8%	635 ↑ +11.3%	645 ↑ +1.6%	751 ↑ +16.5%	767 ↑ +2.1%	805 ↑ +4.9%	975 ↑ +21.0%	971 ↓ -0.4%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

444

400

↓ -9.9%

484

↑ +20.9%

536

↑ +10.7%

496

↓ -7.4%

693

↑ +39.7%

698

↑ +0.7%

770

↑ +10.3%

871

↑ +13.1%

不動産管理事業

440

570

↑ +29.8%

635

↑ +11.3%

645

↑ +1.6%

751

↑ +16.5%

767

↑ +2.1%

805

↑ +4.9%

975

↑ +21.0%

971

↓ -0.4%

減価償却費

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	21 -	14 ↓ -32.1%	19 ↑ +35.3%	18 ↓ -7.3%	19 ↑ +6.4%	20 ↑ +4.9%	101 ↑ +412.0%	122 ↑ +20.4%	159 ↑ +30.3%
不動産管理事業	217 -	201 ↓ -7.6%	216 ↑ +7.8%	209 ↓ -3.5%	190 ↓ -9.0%	209 ↑ +10.1%	211 ↑ +1.2%	174 ↓ -17.7%	126 ↓ -27.6%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

↓ -32.1%

↑ +35.3%

↓ -7.3%

↑ +6.4%

↑ +4.9%

101

↑ +412.0%

122

↑ +20.4%

159

↑ +30.3%

不動産管理事業

217

201

↓ -7.6%

216

↑ +7.8%

209

↓ -3.5%

190

↓ -9.0%

209

↑ +10.1%

211

↑ +1.2%

174

↓ -17.7%

126

↓ -27.6%

減損損失

(単位: 百万円)

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	3 -	9 ↑ +160.9%	- -	- -	- -	- -	- -	25 -	- -
不動産管理事業	2 -	3 ↑ +88.2%	11 ↑ +238.4%	- -	14 -	3 ↓ -76.1%	4 ↑ +32.8%	90 ↑ +1905.4%	14 ↓ -84.3%
全社・消去	0 -	- -	- -	- -	11 -	- -	- -	- -	- -

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

↑ +160.9%

不動産管理事業

↑ +88.2%

↑ +238.4%

↓ -76.1%

↑ +32.8%

↑ +1905.4%

↓ -84.3%

全社・消去

従業員数

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	- -	- -	120 -	135 ↑ +12.5%	142 ↑ +5.2%	142 0.0%	143 ↑ +0.7%	143 0.0%	143 0.0%
不動産管理事業	- -	- -	64 -	66 ↑ +3.1%	45 ↓ -31.8%	52 ↑ +15.6%	57 ↑ +9.6%	56 ↓ -1.8%	61 ↑ +8.9%
全社（共通）	- -	- -	21 -	19 ↓ -9.5%	36 ↑ +89.5%	32 ↓ -11.1%	32 0.0%	37 ↑ +15.6%	36 ↓ -2.7%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

120

135

↑ +12.5%

142

↑ +5.2%

142

0.0%

143

↑ +0.7%

143

0.0%

143

0.0%

不動産管理事業

↑ +3.1%

↓ -31.8%

↑ +15.6%

↑ +9.6%

↓ -1.8%

↑ +8.9%

全社（共通）

↓ -9.5%

↑ +89.5%

↓ -11.1%

0.0%

↑ +15.6%

↓ -2.7%

平均臨時雇用人員

セグメント	2017年 JGAAP	2018年 JGAAP	2019年 JGAAP	2020年 JGAAP	2021年 JGAAP	2022年 JGAAP	2023年 JGAAP	2024年 JGAAP	2025年 JGAAP
不動産流通事業	- -	- -	37 -	46 ↑ +24.3%	50 ↑ +8.7%	56 ↑ +12.0%	58 ↑ +3.6%	51 ↓ -12.1%	53 ↑ +3.9%
不動産管理事業	- -	- -	18 -	15 ↓ -16.7%	8 ↓ -46.7%	10 ↑ +25.0%	15 ↑ +50.0%	21 ↑ +40.0%	19 ↓ -9.5%
全社（共通）	- -	- -	6 -	8 ↑ +33.3%	19 ↑ +137.5%	16 ↓ -15.8%	13 ↓ -18.8%	12 ↓ -7.7%	12 0.0%

2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年

不動産流通事業

↑ +24.3%

↑ +8.7%

↑ +12.0%

↑ +3.6%

↓ -12.1%

↑ +3.9%

不動産管理事業

↓ -16.7%

↓ -46.7%

↑ +25.0%

↑ +50.0%

↑ +40.0%

↓ -9.5%

全社（共通）

↑ +33.3%

↑ +137.5%

↓ -15.8%

↓ -18.8%

↓ -7.7%

0.0%

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収益マップ構成比 × 利益率（バブル: 資産規模）

貢献度ギャップ売上構成比 vs 利益構成比

外部顧客への売上高

セグメント間の内部売上高又は振替高

売上高

営業利益又は営業損失（△）

減価償却費

減損損失

従業員数

平均臨時雇用人員

収益マップ構成比 × 利益率（バブル: 資産規模）

貢献度ギャップ売上構成比 vs 利益構成比

外部顧客への売上高

セグメント間の内部売上高又は振替高

売上高

営業利益又は営業損失（△）

減価償却費

減損損失

従業員数

平均臨時雇用人員

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